بی‌شک معاملات ملکی یکی از رایج‌ترین معاملات در کشور است که عدم آگاهی از زیر و بم مسائل حقوقی آن، می‌تواند دردسرهای قضایی فراوانی را برایتان به بار آورد. در واقع این نوع معاملات به ظاهر ساده به نظر می‌رسند، اما پتانسیل بالایی در ایجاد ضررهای مالی و قضایی برای طرفین معامله دارند!
یکی از مسایل حقوقی در حوزه معاملات املاک عرصه و اعیان است که آگاهی از جزییات آن می‌تواند از خسارات مالی و مشکلات قضایی احتمالی جلوگیری کند. اگر شما هم کنجکاو شده‌اید که با ابعاد مختلف قوانین مربوط به عرصه و اعیان در معاملات ملکی آشنا شوید، در ادامه با تیم محتوای شیپور همراه باشید.
منظور از عرصه و عیان چیست؟
به طور کلی عرصه به جایگاهی (زمین) گفته می‌شود که قرار است ساختمان روی آن بنا شود و در مقابل، اعیان همان ساختمانی است که روی زمین (عرصه) بنا می‌شود. با توجه به نوع سند، اعیان می‌تواند کاربری‌های متفاوتی از جمله مسکونی، تجاری، اداری و… داشته باشد. شاید در نگاه اول هضم مفهوم عرصه و اعیان و کاربرد آن در معاملات کمی نامفهوم باشد، اما مطمئنا با مثال زیر تا حد زیادی می‌توانید درون‌مایه این مبحث حقوقی را درک کنید.
هر آپارتمانی که خریداری کنید، سند شش دانگ عرصه و اعیان را شامل می‌شود؛ درواقع اتمام پروسه ساخت و ساز آپارتمان مصادف است با تفکیک سهم اعیان از عرصه. پس از پایان ساخت آپارتمان و طی برخی مراحل قانونی در اداره ثبت، سند مالکیت شش دانگ هر واحد به صورت تفکیکی صادر شده و سهم هر اعیان از عرصه مشخص می‌شود. تا اینجای ماجرا هیچ گره حقوقی به چشم نمی‌خورد، اما زمانی که پای تخریب و احداث مجدد ساختمان با توافق مالکان اعیان به میان می‌آید، موضوع حسابی مهم می‌شود. در ادامه قصد داریم چند مورد مهم در رابطه با عرصه و اعیان را برایتان شرح دهیم:
- تذکر اول: قبل از این که معامله سر بگیرد، به کاربری عرصه در سند توجه کنید که ملک تجاری را به عنوان ملک مسکونی (یا برعکس) به شما نفروخته باشند. اگر کاربری ملک مسکونی باشد، اجازه فعالیت تجاری در آن ساختمان داده نخواهد شد.
- تذکر دوم: مساحت عرصه مساحت کل زمین و مساحت اعیان، متراژ واحد آپارتمانی است که آن را خریده‌اید. سهم شما از عرصه رابطه مستقیم با مساحت کلی آن دارد به طوری که هرچه مساحت عرصه بالاتر، سهم شما هم از عرصه بالاتر خواهد بود.
- تذکر سوم: پارکینگ و انباری به صورت جداگانه در سند شش دانگ قید می‌شود؛ هرچه متراژ یا تعداد انباری و پارکینگ واحد آپارتمانی شما بیشتر باشد، در واقع سهم عرصه شما بیشتر است.
- تذکر چهارم: هر ملکی که با سند شش دانگ خریداری شده باشد، عرصه و اعیان را شامل می‌شود.
تفکیک عرصه به چه صورت است؟
از لحاظ حقوقی تفکیک به تقسیم اموال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر گفته می‌شود که مرجع آن برای پیگیری «اداره ثبت» است. برای این که تقاضای تفکیک عرصه را بدهید یا باید مالک باشید یا وکیل قانونی! روال کار هم به این صورت است که درخواست شما (که به تفکیک پلاک مشهور است) به شهرداری منطقه اعلام می‌شود و شهرداری هم پس از درخواست مدارک و تکمیل پرونده، نقشه مصوبه را به شما تقدیم می‌کند.
این نقشه مصوبه در دو نسخه تدوین می‌شود که یک نسخه برای شما و یک رونوشت هم روانه اداره ثبت می‌شود. در ادامه نماینده و نقشه‌بردار شهرداری به مکان ملک مراجعه کرده و فرآیند تطبیق سند شهرداری با محل ملک و سند مالکیت را اجرا می‌کنند. اگر مشکلی در این زمینه وجود نداشت، تفکیک سند شما در دست اجرا قرار می‌گیرد.
روال تفکیک اعیان چگونه است؟
داشتن گواهی پایان کار، فاکتور کلیدی برای تقاضای تفکیک اعیان است؛ در واقع ساختمانی که تکمیل آن تایید نشده، اصلا اعیان به حساب نمی‌آید. پس از درخواست تفکیک با گواهی پایان کار، یک نماینده از جانب اداره ثبت و یک نقشه بردار دست به کار می‌شوند تا بخش‌های مفروزی و مشاعات ساختمان را تعیین و صورت مجلس تفکیکی آن را تنظیم نمایند. بعد از آن نوبت به مراحل اداری و صرف هزینه‌های مربوط می‌باشد تا در نهایت تفکیک اعیان انجام شود.
دعاوی عرصه و اعیان
خوشبختانه دعاوی عرصه و اعیان مشکل پیچیده‌ای نیست و اغلب در شهرداری‌ها و ادارات ثبت ختم به خیر می‌شود. اکثریت دعاوی عرصه و اعیان مربوط به وارثانی است که می‌خواهند سهم‌الارث خود را بدانند و بخش کوچکی هم به مشکلات صدور سند اعیان برمی‌گردد که همگی قابل حل هستند.
قدرالسهم یعنی چه؟
نقش کلیدی سهم اعیان برای وارثان یا مالکان واحدهای یک مجتمع مسکونی پررنگ‌تر است؛ قدرالسهم به میزان سهم اعیان از عرصه گفته می‌شود که سهم هر واحد آپارتمان، نسبت به کل واحدهای یک آپارتمان یا مجتمع مسکونی است. اگر بخواهیم به زبان ساده مفهوم قدرالسهم را برای شما تصویرسازی کنیم، می‌توان گفت قدرالسهم شما از یک واحد آپارتمانی ۱۰۰ متری که در عرصه‌ای به مساحت ۲۵۰ متر بنا شده، با قدرالسهم شما از همان آپارتمان ۱۰۰ متری که در عرصه‌ای به مساحت ۱۰۰۰ متر بنا شده، متفاوت است و حتی در قیمت‌گذاری‌ها هم تاثیر دارد.
این مسئله در تقسیم ارث هم اهمیت قابل توجهی پیدا می‌کند، چرا که هرچه مساحت عرصه بالاتر باشد، قدرالسهم شما بیشتر است. البته این مورد تنها یک مثال ساده است و نحوه محاسبه عرصه و اعیان پیچیده‌تر از این حرف‌ها و وابسته ضرایب خاصی است که وکلای حقوقی متخصص در امور املاک از آن اطلاع دارند. لازم بخ ذکر است که هر آنچه که در سند ملکی شش دانگ واحد آپارتمانی شما قید شده ( انباری، بالکن، پارکینگ و…) حین محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته می‌شود.