همه چیز در مورد ساخت و ساز و مالیات بر املاک
آیا مالیات در مستغلات و املاک هم موجود است؟ مبلغ مالیات بر املاک چقدر می باشد؟ مالیات بر املاک چگونه محاسبه می گردد؟ پرداخت مالیات شامل چه کسانی می شود؟ در ادامه مقاله سعی داریم به سوالاتی که در بالا به آن اشاره کردیم، پاسخ دهیم.
یکی از شیوه های تامین بودجه هر کشوری، پرداخت مالیات می باشد. کسب و کارها در هر حرفه ای که فعالیت دارند، شامل پرداخت مالیات می باشند و بر اساس این قاعده مالیات بر املاک و مستغلات نیز موجود است. مالیات انواع مختلفی دارد و شامل همه ی افراد نمی باشد. برای مثال مالیات بر املاک و مستغلات به روش های گوناگونی انجام می شود که در ادامه توضیح خواهیم داد.
مالیات بر املاک
خرید ویلا سنددار
مالیات بر املاک و مستغلات چیست؟
یک نوع از مالیات ها، مالیات مستغلات می باشد یا به عبارتی پرداخت مالیات، متناسب با درآمدی که از معاملات (اجاره دادن ملک، زمین) حاصل می شود. در حقیقت مالیات مستغلات یک نوع مالیات مستقیم می باشد که از درآمد افراد حقیقی و حقوقی جهت فعالیت در این حرفه وضع می گردد.
مالیات بر املاک و مستغلات چند نوع می باشد؟
- مالیات بر درآمد اجاره
- مالیات بر ساخت و ساز
- مالیات بر مستغلات خالی
- مالیات بر نقل و انتقال
مالیات بر املاک
مالیات بر درآمد اجاره
فرد حقیقی یا حقوقی که به وسیله اجاره ملک و مستغلات کسب درآمد می کند، مشمول پرداخت مالیات است که مالیات بر درآمد اجاره نامیده می شود. این نوع مالیات دو نوع می باشد که شیوه تعیین سقف مالیات در هر کدام از آن ها گوناگون است:
- در اجاره نامه های دست اول فرد مالک ملزم به پرداخت مالیات می باشد. طبق ماده۵۴ قوانین مالیات ها، مالیات اجاره دست اول در مقابل با هزینه کل اجاره اعم از تمامی هزینه های نقدی و غیر نقدی، با کسر ۲۵ درصد در خصوص مبلغ ها، تعهدات و استهلاکات مالک متناسب با اجاره می باشد.
- در اجاره نامه های دست دوم، شخص مستاجر ملزم به پرداخت مالیات می باشد. زمانی که صاحب ملک آن را به فردی جهت اجاره واگذار کند و آن فرد با عقد قرارداد ملک را به فرد دیگری دهد در این زمان موجر مالک نمی باشد. مالیاتی که محاسبه می گردد برابر است با اختلاف قیمت اجاره ای که مستاجر پرداخت کرده و قیمتی که در زمان اجاره دادن ملک کسب کرده است.
مبلغ مالیات بر درآمد اجاره بر اساس قرارداد رسمی یا عادی که مالک ملک عرضه کرده است، تعیین می شود. هنگامی که قراردادی تنظیم نشده باشد، قرارداد ارائه نگردد و یا مبلغ مشخص شده در قرارداد از هشتاد درصد مبلغ ثبت شده در مورد ملک های نظیر کمتر باشد، بر اساس ماده ۵۴، سقف مالیات مطابق با اجاره ملک های نظیر تعیین می گردد.
لازم است بدانید که قوانین مربوط به مالیات بر درآمد اجاره فقط به املاکی تعلق دارد که در شهرستان ها بیش از ۲۰۰ متر و در تهران بیش از ۱۵۰ متر باشد.
مالیات بر املاک
مالیات بر نقل و انتقال
عوارضی که از خرید و فروش واحد های تجاری، مسکونی و یا انتقال حق بهره برداری، تشکیل و ساخت بدست می آید به دو بخش تقسیم شده است:
مالیات بر املاک نقل و انتقال: طبق ماده ۵۹ قوانین مالیات های مستقیم، هر نقل و انتقالات و جابجایی که انجام گیرد ۵ درصد از مالیات بر ارزش قرارداد را شامل می شود. البته که در اجرای اینگونه قوانین، دلایل بیشماری اعم از سال ساخت بنا یا قدمت آن، مساحت بنا و عرصه، تجهیزات و تاسیسات استفاده شده (مثل آسانسور)، نوع اسکلت بنا، نوع کاربری و استفاده ملک (اداری، مسکونی، تجاری و …)، نوع مالکیت (شش دانگی یا مشاع)، موقعیت مکانی (برِخیابان بودن یا نبودن) و … وجود دارند که همگی در میزان مالیات موثر می باشند.
ارزش معاملات در این نوع مالیات ها و تعیین میانگین مبلغ روز ملک در هر ناحیه توسط ماده ۵۹ قوانین مالیات های مستقیم، کمیسیون تشکیل شده از سازمان امور مالیاتی، جهاد کشاورزی و وزارت خانه های شهرسازی و راه، شورای شهر و سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد و طبق آن مالیات بر نقل و انتقال را حساب می کنند. در برخی از اوقات امکان دارد، ارزش معاملاتی یک ملک تا یک چهلم مبلغ واقعی آن کمتر محاسبه شود. برای مثال اگر ارزش ملکی در استان تهران ۲۰۰ میلیون تومان باشد و امکان دارد ارزش معاملاتی آن ۵ میلیون تومان منصوب شود که با احتساب ۵ درصد مالیات بر ارزش معاملاتی، مالیات این نقل و انتقال در حدود۲۵۰ هزار تومان می باشد.
مالیات بر املاک انتقال حق واگذاری: مالیاتی که عامل نقل و انتقال حق کار و پیشه، استفاده از موقعیت تجاری ملک یا تصرف مکان می باشد که برابر با دو درصد مبلغ مشخص شده در زمان انتقال را سرقفلی، مالیات انتقال حق واگذاری می نامند.
مالیات بر املاک
مالیات بر املاک ساخت و ساز
تصویب نامه ی مربوط به مالیات بر املاک ساخت و ساز در جهت بررسی آیین نامه های اجرایی ماده ۷۷ قوانین مالیات های مستقیم، مورد تایید بیشتر کارمندان هیئت دولت قرار گرفت، در راستای مبنای جدید دریافت مالیات بر املاک ساخت و ساز از سازندگان ملک قرار مشخص شد. طبق قوانین این مصوبه، هر ساخت و سازی ملکی که توسط سازندگان مسکن حقیقی مانند انبوه سازان و خرده سازان (بساز و بفروش ها) انجام شود، مشمول ۱۵ الی ۲۵ درصد مالیات از مکان سود سازنده، از آغاز فروش آن واحد مسکونی می باشد.
شیوه پرداخت مالیات توسط سازندگان حقوقی یعنی شرکت های ساختمانی که از سازمان های برنامه و بودجه مجوز دارند، ۲۵ درصد از کل درآمدی که از فروش واحد های نوساز بدست آورده اند می بایست به دولت بدهند. همچنین شرکت های تعاونی مسکن باید ۱۸.۷۵ درصد از درآمد فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی اختصاص دهند.
سازندگان حقیقی مانند انبوه سازان و خرده سازان باید در حدود ۱۵ الی ۲۵ درصد درآمد بدست آمده از فروش واحد ها را به دولت واگذار کنند.
در قانون جدید شیوه محاسبه مالیات بر املاک ساخت و ساز، هزینه های زمین و ساخت و ساز از مبلغ پایانی فروش کم می شود. بر همین اساس برخلاف مصوبات پیشین که ده درصد از مالیات از ارزش منطقه ای ملک مشخص می شد و ارزش گذاری در آن ممکن نبود. زین پس سازندگان مسکن نیز مالیاتی درحد دیگر تولید کنندگان پرداخت می کنند.
قوانین جدیدی در مالیات بر املاک ساخت و ساز به وجود آمده است که سازندگان حقیقی تنها در ۳ سال آغازین پس از صدور پایان کار، شامل پرداخت مالیات مطابق با فرمول تازه می باشند. یعنی هر نوع سازنده ای (انبوه سازان و خرده سازان) غیر از شرکت های ساختمانی و افراد حقیقی، اگر مسکن نوساز خود را در راستای اولین فروش در سال چهارم پس از صدور پایان کار به بازار ارائه کند، دیگر نیازی به پرداخت مالیات نیست.
دقت کنید که فقط واحد های ساختمانی که پروانه ساخت آن ها از آغاز سال ۹۵ صادر شده باشد، شامل این نوع مالیات هستند. پس سازندگانی که پروانه ساخت آن ها تا پایان اسفند ۹۴ باشد، مشمول این نوع مالیات نمی باشند.
مالیات بر املاک
مالیات بر املاک و مستغلات خالی
در سال های پیشین واحد های مسکونی بیشماری در شهر ها و شهرک ها ساخته شده اند. به همین دلیل پس از سال۹۴ در قوانین مربوط به مالیات‌های مستقیم ماده جدیدی به عنوان لازمه گرفتن مالیات از ملک های خالی اضافه شده است، هدف از این نوع مالیات پیشگیری از احتکار ارائه ملک می باشد.
در مالیات بر املاک و مستغلات خالی، هر واحد مسکونی و تجاری در شهر هایی که بیش از ۱۰۰ هزار نفر، با شناسایی پایگاه ملی خالی باشند، بعد از گذشت یک سال و از سال دوم شامل این نوع مالیات می شوند یعنی:
- از سال دوم برابر است با نصف مالیات بر درآمد اجاره
- از سال سوم برابر است با مالیات بر درآمد بر اجاره
- از سال چهارم و سال های بعد از آن برابر است با ۵.۱ برابر مالیات بر درآمد اجاره
در شهرهایی که جمعیت کمتر از صد هزار نفر باشد، شامل پرداخت در مالیات بر املاک و مستغلات خالی نمی شوند و نیازی به پرداخت مالیات ندارند.
و هر ساخت و ساز مربوط به واحد مسکونی از محل صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان های مسکونی که بر اساس بازار سرمایه ایجاد می شوند، نیازی به پرداخت مالیات ندارند.
شرایط معافیت مالیاتی ملک
- مکان زندگی هر شخصی از اجداد، خانواده یا اشخاصی که تحت تعهد صاحب ملک باشند، آن ملک جزو املاک تجاری به حساب نمی آید و از پرداخت مالیات معاف می باشند. هنگامی که با ارائه سند اثبات شود هزینه ای جهت اجاره پرداخت می شود، مشمول پرداخت مالیات می شوند.
- زمانی که مالک ملک، واحد مسکونی خود را به عنوان عقد قرارداد به فردی اجاره دهد و مکان دیگری را جهت محل زندگی خود اجاره نماید. در این هنگام مبلغی که باید برای مالیات پرداخت کند برابر است با اختلاف مبلغ صاحب ملک (مکانی که برای خودش است) از اجاره ملک (مکانی که اجاره کرده است).
- درآمد حاصل از اجاره املاک و واحد های مسکونی در تهران با بنای ۱۵۰ متر مربع، نیازی به پرداخت مالیات ندارند. در مناطق دیگر نیز تا ۲۰۰ متر مربع مشمول پرداخت مالیات نمی شوند.
- املاک مسکونی که بیش از سه واحد تجاری دارند و قوانین و اصول وزارت شهرسازی را رعایت کرده باشند، در مدتی که اجاره داده اند مشمول پرداخت مالیات نمی شوند.
- هنگامی که مالک ملک تنها منبع درآمد او ملک اجاره داده اش باشد، مقداری از آن مشمول پرداخت مالیات نمی شود. البته می بایست از طریق نامه ای شرایط خود را به سازمان امور مالیاتی گزارش دهد. در این زمان آن ملک تا مقدار مبلغ مالیاتی که سالیانه توسط سازمان امور مالیات تعیین می شود، از پرداخت مالیات معاف خواهد شد اما باقیمانده درآمد آن مشمول مالیات می شود که باید پرداخت کند.